29
marzo 2016 -
A oltre quarant’anni dalla fondazione del quartiere molte abitazioni
di Colli Aniene non possiedono ancora il cosiddetto certificato di
abitabilità e, spesso, ci si accorge di questo solo durante
le pratiche di vendita del proprio appartamento. Situazione complicata
anche in caso di separazione di due coniugi perché per la legge
non dovrebbe essere possibile affidare i figli ad un genitore in una
casa senza abitabilità. Le radici di questa complicata vicenda
sono da attribuire nella stessa percentuale alle cooperative che edificarono
il quartiere e all’amministrazione capitolina che non svolse il suo
compito in maniera accurata. È bene ricordare che molte cooperative
fallirono o non rispettarono gli impegni sulle opere di urbanizzazione
necessarie al quartiere e per questo l'amministrazione comunale ha
evitato di rilasciare l'abitabilità a tutti fino a che nel
2009 l’IX Dipartimento del Comune di Roma chiese all'avvocatura comunale
un parere su come rilasciare il certificato.
In passato
da alcune disposizioni normative, ma soprattutto da una certa prassi
giurisprudenziale, sembrava ricavarsi la sussistenza di due diverse
certificazioni: quella per l’abitabilità (provvedimento
rilasciato per le case con uso di civile abitazione) e quella per
l’agibilità (relativo a tutte le altre costruzioni
destinate ad uso non residenziale). Nella realtà non è
mai stato così, non sono mai esistiti due diversi procedimenti
disciplinati per conseguire i due diversi certificati ed anche il
corredo documentale necessario per l’istanza non cambia a seconda
della destinazione d’uso. Con l’introduzione T.U. 380/2001 il legislatore
abbandona il concetto di abitabilità ed introduce quello appunto
di Agibilità utilizzabile per tutte le categorie di immobile
senza alcuna distinzione.
Ma cosa è e, a cosa serve, il “Certificato di Agibilità”?
Il Certificato di Agibilità attesta le condizioni di sicurezza,
igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli
impianti in essi installati valutati secondo quanto dispone la normativa
vigente, e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente
ufficio comunale. Con questa definizione sembrerebbe allontanata,
apparentemente per sempre, la definizione che tende ad attribuire
al certificato di agibilità un valore urbanistico di rispondenza
tra la costruzione ultimata e il progetto approvato. In realtà
la relazione tra l’aspetto urbanistico–edilizio e l’aspetto igienico-sanitario
è stato e continua ad essere oggetto di interpretazioni e pareri
non unanimi, perché se da una parte è vero che, con
l’introduzione della nuova normativa, viene focalizzata l’attenzione
sull’osservanza, in fase di costruzione, di determinate prescrizioni
igienico-sanitarie, è altrettanto vero che la domanda di rilascio
del certificato di agibilità deve essere corredata, tra l’altro,
anche della dichiarazione, sottoscritta dal richiedente, di conformità
dell’opera rispetto al progetto approvato.
Entriamo ora nell’ambito della commerciabilità legata alla
presenza o meno del certificato di agibilità e precisiamo subito
che: per la commerciabilità degli edifici non è
necessario che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità,
né per la validità degli atti comportanti il trasferimento
degli stessi è necessaria la menzione dell’agibilità.
Detto questo non si può non sottolineare come, nel caso in
cui ad essere venduto fosse un immobile privo del certificato di agibilità,
si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche
al fine di evitare l’insorgere di future contestazioni.
Fermo restando che è sempre possibile vendere un immobile privo
dell’agibilità (vedi il caso della vendita di strutture grezze
o anche di immobili oggetto di particolari interventi di ristrutturazione
volti proprio a ristabilire i minimi standard di igiene e sicurezza),
è necessario che la parte acquirente sia informata della relativa
mancanza e che soprattutto di tale circostanza sia stata data considerazione
nella fase di contrattazione del prezzo.
Ed arriviamo a Colli Aniene, intanto bisogna subito precisare che
il nostro quartiere fa parte del Piano di Zona n. 15 “Tiburtino Sud”
in attuazione della legge 18 aprile 1962 n. 167, questa precisazione
è importante in quanto le specifiche della legge prevedevano,
come condizione al rilascio della concessione edilizia (a norma dell’art.
18 della predetta legge 167/62, modificata con l’art. 5 L. 904/65),
la sottoscrizione di opportune convenzioni tra le cooperative (o i
costruttori) proprietari dei terreni ed il Comune di Roma, onde regolamentare
gli oneri di urbanizzazione ed edificazione.
Non sto a dilungarmi troppo e non voglio neanche entrare troppo nel
dettaglio degli intrighi e delle lungaggini che dagli inizi degli
anni 70 hanno caratterizzato l’urbanizzazione di Colli Aniene, basti
sapere che: per “accelerare” i tempi di attuazione del programma di
edificazione si rese necessario addivenire alla stipula di “convenzioni
preliminari” nelle quali fissare tutte le condizioni e le modalità
per la successiva determinazione di quegli elementi definibili in
prosieguo di tempo mediante convenzione integrativa.
In breve, le “convenzioni preliminari” servirono per fissare i punti
cardine delle operazioni di edificazione e di urbanizzazione, venne
stabilito chi avrebbe dovuto costruire la rete stradale, l’impianto
di acqua potabile, le fognature, l’impianto di illuminazione.
Nel sottoscrivere le convenzioni preliminari, le parti si obbligarono
a stipulare PRIMA DEL RILASCIO DELLE LICENZE DI ABITABILITA’,
questa fantomatica Convenzione Integrativa che tra
le altre cose doveva contenere, gli importi delle opere di urbanizzazione,
i canoni massimi di locazione degli alloggi, il prezzo di vendita
degli alloggi calcolato secondo particolari parametri.
Qui nasce il problema dei certificati di abitabilità che oggi
chiameremo Agibilità per il nostro quartiere, NESSUNA
CONVENZIONE INTEGRATIVA E’ STATA MAI STIPULATA e di conseguenza
NESSUN CERTIFICATO DI AGIBILITA’ E’ MAI STATO RILASCIATO.
A tutti gli effetti, qualora i condomini lo volessero, l’amministratore
di condominio può presentare opportuna istanza e, o per silenzio
assenso, o per provvedimento formale rilasciato dal Comune stesso
ottenere il sognato certificato di agibilità.
Esiste una sezione dedicata del sito istituzionale del Comune di Roma
in cui vengono spiegate nel dettaglio le operazioni da compiere per
l’ottenimento dell’Agibilità e di seguito lascio il link diretto:
http://www.urbanistica.comune.roma.it/agibilita.html
Mentre a quest’altro link può essere scaricata la modulistica
necessaria:
http://www.urbanistica.comune.roma.it/agibilita-modulistica.html
Fonte: Dr. Fabrizio
Colarossi (Progetim)