6 maggio 2016 - Come ennesima dimostrazione che i problemi a Colli Aniene non finiscono mai ecco spuntare fuori l’ennesimo caso sulla vendita degli appartamenti, costruiti dalle cooperative, derivato dalla mancanza del Certificato di Agibilità. Pubblichiamo il parere di un esperto del settore: Fabrizio Colarossi del Punto Immobiliare Colli Aniene sas. La sintesi dell’articolo è un po’ lunga ma riteniamo che sia troppo interessante per procedere ad ulteriori tagli.
“Traggo spunto dal post di qualche settimana fa sul Certificato di Agibilità e soprattutto dalle molteplici voci, a volte corrette a volte palesemente dettate da ignoranza, che girano in merito alla questione delle affrancazioni dal vincolo del prezzo massimo. Tutto ha inizio il giorno 16 settembre 2015, quando una Sentenza della Corte di Cassazione stabilisce che: “il vincolo del prezzo massimo di cessione segue il bene nei successivi passaggi a titolo di onere reale con efficacia indefinita ed è quindi opponibile anche ai subacquirenti”, ovvero il vincolo del rispetto di vendita al prezzo massimo non deve essere rispettato solo nella prima vendita (della cooperativa) ma anche in tutte le successive vendite future. Ad onore del vero la sentenza trae spunto da una situazione di fatto legata ad una compravendita il cui oggetto era la “Proprietà Superficiaria” di un immobile, ma si estende a tutte le tipologie di immobili costruiti anche quelli il cui terreno risulta essere di proprietà privata e non in diritto di superficie. In questi giorni ho sentito parlare di “notai conniventi” (la sola parola mi fa rabbrividire) che “comunque stipulano”, “il notaio Tizio stipula ad occhi chiusi perchè secondo lui non esiste il vincolo del prezzo massimo a Colli Aniene” mi è stato detto. Ora io mi metto nei panni di un acquirente, è mai possibile che si tralasci un elemento così importante e si accetti di andare comunque in stipula nonostante l’ufficio preposto dica chiaramente il contrario? L’art. 1759 del Codice Civile recita testualmente “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”, L’art. 1746 parla degli “obblighi dell’agente” . Ma torniamo al “Prezzo Imposto”, per spiegare bene la situazione devo fare per forza qualche riferimento legislativo. Giova sapere che le Leggi di riferimento di tutta questa faccenda sono la n. 167 del 18 aprile 1962, “Disposizione per favorire l’acquisizione di aree per l’edilizia economica e popolare” e la n. 22 ottobre 1971, n. 865, conosciuta anche come “legge di riforma della casa“. Con la Legge n. 167/62 il legislatore volle dare spunto ad una economia “abbordabile” della casa, calmierando i prezzi, in modo da cominciare a garantire questo diritto anche alle classi meno abbienti. Con la Legge n. 865/71, che andò ad integrare la precedente, vennero normate anche le cessioni in diritto di superficie di aree appartenenti al demanio e quindi, nel nostro caso, al Comune di Roma, in sostanza il Comune concede dei suoi terreni in diritto di superficie e da di conseguenza la possibilità di costruirvi mantenendo la proprietà del terreno disgiunta dalla proprietà delle singole unità immobiliari. La normativa sopra descritta prevede, come condizione al rilascio della concessione edilizia (a norma dell’art. 18 della predetta legge 167/62, modificata con l’art. 5 L. 904/65), la sottoscrizione di opportune convenzioni tra le cooperative (o i costruttori) ed il Comune di Roma, onde regolamentare gli oneri di urbanizzazione ed edificazione, le destinazioni a verde pubblico, la cessione di alcuni terreni dai vecchi proprietari al Comune di Roma il quale a sua volta li riconcede in diritto di superficie, insomma, per farla breve, un turbinio di incroci di diritti e di doveri difficilmente spiegabili in qualche riga. Ma il clima del paese nei primi anni settanta è di grande Euforia, le cooperative verdi, bianche, rosse, amaranto, giallo ocra e blu oltremare vedono grandi possibilità di business in tutto questo, ed allora, per non perdere tempo, corrono a stipulare le loro belle convenzioni con il Comune di Roma. Ma il tempo stringe e per sbrigarsi (attenzione perché è riportato testualmente su alcune convenzioni) si procede alla stesura di convenzioni preliminari che pongano le basi e che diano lo spunto a partire con il piano di zona. In queste convenzioni sono dettati i passi successivi da fare, si stabilisce, ad esempio, che le case costruite dovranno essere vendute e locate a prezzi calmierati decisi dal Comune di Roma, il famoso “prezzo massimo imposto”, per 10 anni dopo il rilascio del certificato di abitabilità (oggi diremmo solo agibilità) ma i conteggi definitivi, così come tante altre specifiche (soprattutto sugli oneri di urbanizzazione secondaria) sono rimandate alla stipula di una convenzione integrativa da stipularsi immediatamente (30 giorni) dopo il fine Lavori. Tra l’altro, la stipula di questa seconda convenzione è una condizione necessaria per il rilascio della tanto sognata licenza di abitabilità (agibilità). Adesso voglio trasportare il lettore in un viaggio virtuale, immergiamoci nel mondo dei giusti e vediamo cosa sarebbe accaduto se le regole, una volta fatte, si rispettassero nel nostro paese. Per non offendere nessuno nella nostra simulazione utilizziamo la Cooperativa “Verde Bianco Rossa” che venderà un appartamento al Sig. Biancofiore Salvatore ricadente nel Pdz n.15 Tiburtino Sud (ovviamente i nomi sono pura, anche se scarsa, fantasia). La Cooperativa “Verde Bianco Rossa” acquista agli inizi degli anni settanta, (da un privato, oppure ottiene dal Comune per effetto di permute e contro – permute o ancora ottiene in diritto di superficie dal Comune stesso), un certo lotto su cui costruire. Abbiamo già capito che per ottenere la “licenza di costruzione” alla Coop V.B.R. non basterà farsi approvare il progetto ma sarà necessario, a norma dell’art. 18 della legge 167/62, che stipuli con il Comune di Roma una bella Convenzione preliminare con la quale, tra gli altri obblighi, deve impegnarsi a stipulare, 30 giorni dopo il fine lavori, una convenzione integrativa. Ed infatti la zelante Cooperativa “Verde Bianco Rossa”, presenta il progetto, sigla con il Notaio “tal dei tali” la sua bella convenzione preliminare ed ottiene la necessaria licenza di costruzione. Partono gli sbancamenti del lotto con le ruspe, vengono installate le gru, si lavora sodo. Nel frattempo la “Verde Bianco Rossa” ha cominciato a rastrellare soci che, visionato e piaciuto il progetto cominciano a foraggiare di liquidi le casse cooperative. Anche il Sig. Biancofiore è affascinato dal prezzo conveniente e dalla bellezza dei piani futuri e divenendo socio comincia a mettere in fila i vari pagamenti con non poca fatica e sacrificio. Non mi accusate di demagogia o populismo o di non so cosa altro, queste realtà le ho viste con i miei occhi ed è la storia della stragrande maggioranza degli allora pionieri di Colli Aniene che entravano a casa attraversando il fango. Essendo questa una simulazione che parte dal presupposto che tutto “fili liscio” non mi vado ad addentrare nei vicoli buoi dei fallimenti di talune cooperative che di fatto fecero “LIEVITARE I PREZZI DI ACQUISTO”. Sicché arriva il tanto agognato “Fine Lavori”, il fabbricato è finito!!! Casa è pronta!!! Di buona lena la cooperativa manda il fine lavori al Comune che di pari passo si coordina per stipulare entro trenta giorni la famosa “Convenzione Integrativa” che, intanto è stata preparata da chi di dovere e va solo firmata. Il Sig. Biancofiore, con le galosce, prende possesso del suo tanto agognato appartamento e supera con spirito pionieristico le difficoltà iniziali di una zona nata in una ex palude. In questa Convenzione la Cooperativa “Verde Bianco Rossa” pattuisce, tra le altre cose, il metodo di calcolo dell’ormai familiare “Prezzo Massimo di Vendita” da applicare nei successivi passaggi di proprietà per i dieci anni dopo il rilascio del certificato di agibilità”. Del Certificato di Agibilità ne ho già parlato, voglio solo ricordarti che la firma della Convenzione Integrativa è una condizione indispensabile affinché il Comune possa rilasciare il certificato di abitabilità che attesta la conformità del fabbricato ai canoni di sicurezza, salubrità ed igiene. Benissimo, convenzione integrativa firmata, non rimane che richiedere il rilascio del Certificato di Abitabilità, se il Comune non risponde in tempo, con il silenzio assenso, il gioco è fatto! Da oggi e per dieci anni se il Sig. Biancofiore Salvatore volesse vendere la casa dovrà rispettare il prezzo massimo di vendita calcolato con i criteri riportati nella ormai conosciutissima convenzione integrativa, non potrà, in questo lasso di tempo, vendere al prezzo di mercato. Calcolando che le ultime palazzine di Colli Aniene ad essere state edificate risalgono al 1996 (mi riferisco alle tre torri in cortina di Via Bardanzellu e per le quali il vincolo decennale sarebbe scaduto nel 2006), appare palese di come, se le cose fossero andate come virtualmente dovevano andare, tutta Colli Aniene oggi sarebbe LIBERA dai vincoli di vendita. Ma cosa andò storto in questo meccanismo all’apparenza semplice? Di chi è la colpa se ad oggi, dopo quasi 40 anni, ancora esiste il vincolo e, a detta del Comune di Roma, va affrancato?
Nella realtà nessuna convenzione integrativa è mai stata stipulata, ovviamente nessun Certificato di Agibilità è mai stato rilasciato, a tutt’oggi, secondo il parere riferito direttamente al sottoscritto da una dirigente del Dipartimento di Progettazione e Attuazione Urbanistica, tutte le case del PdZ15 sono gravate dal residuo vincolo di vendita dal prezzo massimo e vanno affrancate!!! Cosa comporta questo per la famiglia del Sig. Biancofiore Salvatore che oggi nel 2016 vorrebbe vendere la sua adorata casa a Colli Aniene? In teoria vuol dire che, nonostante siano passati quaranta anni da quando la cooperativa gli ha venduto casa, essendo ancora vincolato, dovrebbe vendere ad un prezzo massimo stabilito dal Comune di Roma. Se però prova a chiedere al Comune di Roma a quanto ammonta questo prezzo massimo la risposta è: che non lo sa. Come non lo sa, non ci sono i parametri di calcolo? Non si sa!
Tra le tante chiacchiere che ho sentito, perché ognuno dice la sua ma la sua è sempre diversa da quella dell’altro, la risposta che ho ricevuto personalmente da una dirigente del Dipartimento di Progettazione e Attuazione Urbanistica è: “il PdZ 15 è come tutti gli altri, è gravato dal vincolo di vendita al prezzo massimo e quindi andrà affrancato, dovete aspettare che esca la Delibera dove ci saranno tutte le informazioni del caso”!!! Cosa significa? Che il Sig. Biancofiore Salvatore dovrà affrancarsi dal vincolo, ovvero dovrà pagare un “obolo” al Comune di Roma e sarà liberato dalla catena del vincolo del prezzo massimo, potrà vendere, come hanno fatto tutti fino a ieri con la Connivenza istituzionale, al libero prezzo di mercato!!! Tutta sta filippica ed il problema si risolve affrancando? Occorre sapere che affrancare significa siglare una Convenzione “personale” con il Comune di Roma, che va a sopperire alla mancata stipula della Convenzione Integrativa, il che si materializza con un atto notarile (pagare dei soldi al notaio), per poi versare al Comune Roma l’obolo della Libertà!!! Vuoi sapere a quanto ammonta l’importo che dovrai pagare per affrancarti? Non lo so, non si sa, e chi spara cifre lo fa a cappero senza cognizione di causa, “dunque per Torraccia hanno chiesto ……, per Torresina stanno chiedendo …., e quanto vorranno chiedere mica saranno matti?” Insomma nessuno lo sa perché queste informazioni ce le può dare SOLO il Comune di Roma che lo fa a mezzo di apposita Delibera. Siamo tutti (o quasi) in attesa della Delibera di Tronca. Volgendo a termine questa mia trattazione vorrei fare presente come si procedeva fino alla sentenza. La realtà virtuale, in quanto tale non esiste. Poche righe sopra ho fatto riferimento alla circostanza che fino agli inizi di questo 2016 e dagli anni settanta a Colli Aniene si è SEMPRE venduto al prezzo libero di mercato nonostante fossero note le convenzioni perlomeno agli addetti ai lavori più informati e soprattutto amanti della loro professione. Il percorso per superare il vincolo era quello di interpellare Il Dipartimento circa la possibilità di vendere l’immobile del Sig. Biancofiore tramite una apposita istanza inoltrata direttamente al Dipartimento. Tecnicamente si chiedeva al Comune di Roma il “Nulla Osta”. Fino al mese scorso il Comune di Roma ha sempre rilasciato il “Nulla Osta”. Quando sono andato a chiedere personalmente lumi al Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica, testualmente, come accennato poco fa, mi è stato risposto: “i nulla osta non vengono più rilasciati, anche nel Pdz 15, come in tutti, i proprietari dovranno affrancarsi” – “ma veramente il PdZ 15 ha avuto delle vicissitudini particolari” – ho provato a controbattere ma La dirigente, facendomi capire con lo sguardo (ormai dopo venti anni di agenzia immobiliare gli sguardi mi parlano più delle parole) che Le stavo facendo perdere tempo, mi ha risposto: “non conosco nel dettaglio tutti i piani di zona, il Pdz 15 come tutti potrà essere affrancato”. Non ci resta che aspettare la Delibera di Tronca.”
Per ulteriori approfondimenti leggere l’articolo completo sul blog di Fabrizio Colarossi - Punto Immobiliare Colli Aniene sas.