31 ottobre 2016 - Una lettera del Dipartimento Programmazione e Abitazione Urbanistica, datata 27/10/2016, tenta di fare luce su alcuni dei punti più intricati sulla necessità di “affrancare” in caso di vendita di un appartamento costruito in regime di edilizia agevolata nei cosiddetti piani di zona. Detta nota è scritta nel solito linguaggio burocratese che è assai difficile da interpretare se non per gli addetti ai lavori. I numerosi casi di diritto di superficie, diritto di proprietà, presenza di convenzioni rendono la materia molto complessa e allontanano il cittadino da quella cattiva amministrazione che per anni non si è pronunciata sulla questione. Per questo, prima della vendita del vostro appartamento, vi invitiamo ad approfondire con un esperto portando tutte le carte relative all’atto di acquisto onde evitare cattive sorprese. Colli Aniene stessa, pur essendo stata costruita 40 anni fa, presenta differenze tra immobile ed immobile e per diversi edifici occorre presentare domanda di “affrancatura”.
Cosa sostiene la nota:
"Tutti gli immobili realizzati su aree ricomprese nei piani di zona (1°e 2° P.E.EP.), siano essi realizzati in diritto di superficie che in diritto di proprietà, sono soggetti alla procedura di affrancazione, qualora assoggettati al regime convenzionale ex art 35 della L. 865/71, sempre che siano trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento.
Specificatamente:
1. In presenza di convenzione stipulata ai sensi dell’art. 35 L. 865/71, tra l’Amministrazione Comunale e l’operatore, ai fini dell’eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione, occorre stipulare in convenzione integrativa prevista dall’art. 5, comma 3 bis della L. 106/11. Detta normativa opera anche laddove vi siano convenzioni ( ad esempio il P.d.Z. Tiburtino Sud”) inerenti assegnazioni effettuate ai sensi dell’art. 11 della L. 167/62, anche di natura permutativa che, benché stipulate in vigenza del regime della L.865/1971, non contengono l’articolo relativo ai criteri per la determinazione del prezzo massimo di cessione.
2. In tal caso, in assenza di previsione convenzionale, si rinvia alla fonte normativa che regolamenta la materia (art. 35 L. 865/71) che espressamente prevede la determinazione del prezzo massimo di cessione per immobili ricadenti in area P.E.EP.
3. Nella diversa ipotesi in cui vi siano immobili realizzati a seguito di assegnazioni effettuate sulla base di verbali della Commissione ex art. 11 della L. 167/62, cui non è seguita alcuna convenzione, e gli stessi non soggiacciono alla disciplina di cui all’art. 5, comma 3 bis della L. 106/11 che esplicitamente recita che l’eliminazione del vincolo riguarda i gravami “contenuti nelle convenzioni” e pertanto in tali casi l’istituto dell’affrancazione non può ritenersi applicabile.
4. Occorre infine segnalare che non sono assoggettabili alla disciplina dell’affrancazione gli immobili che ricadono nel regime transitorio di cui all’art. 36 della L. 865/71, ove si prevede che “Le disposizioni contenute nell’articolo precedente non si applicano alle aree che alla data di entrata in vigore della presente legge siano state acquisite, previa assegnazione da enti pubblici o da cooperative o siano state cedute, anche in superficie, dal comune a privati, o per le quali alla medesima data, sia pervenuta l’assegnazione e sia in corso il procedimento di espropriazione da parte di detti enti o cooperative”. Conseguentemente, come si evince dalla lettura del precedente testo normativo, se l’area oggetto di convenzione è stata acquisita al patrimonio indisponibile del comune di Roma a mezzo procedura espropriativa promossa o avviata in data anteriore alla L. 865/71, non sussisteva, per l’operatore, l’obbligo della presentazione della tabella dei prezzi massimi di cessione."Per quanto riguarda Colli Aniene, intanto bisogna subito precisare che il nostro quartiere fa parte del Piano di Zona n. 15 “Tiburtino Sud” in attuazione della legge 18 aprile 1962 n. 167, questa precisazione è importante in quanto le specifiche della legge prevedevano, come condizione al rilascio della concessione edilizia (a norma dell’art. 18 della predetta legge 167/62, modificata con l’art. 5 L. 904/65), la sottoscrizione di opportune convenzioni tra le cooperative (o i costruttori) proprietari dei terreni ed il Comune di Roma, onde regolamentare gli oneri di urbanizzazione ed edificazione (dal blog dell’Immobiliare Progetim) .
In poche parole le convenzioni per gran parte degli edifici di Colli Aniene sono state stipulate in base all’art. 16 e 18 della legge 18 aprile 1962 n°167, modificata con l’art. 3 della legge 21 luglio 1965 n°904 (quindi precedente all’ ex art 35 della L. 865/71 citato nella nota). In gran parte dei casi, non esiste nessun diritto di proprietà o di superficie e, di conseguenza, la gran parte degli immobili non rientrano nei casi contemplati dalla sentenza del 2015 e dalle varie delibere del comune di Roma come anche indicato nella FAQ n°7 sul sito del comune:
“7. Si affrancano anche gli immobili realizzati senza convenzione ex art.35 L.865/71?
Gli immobili realizzati senza convenzione non sono sottoposti alla procedura di affrancazione. Ciò è desumibile dalla lettura delle linee guida approvate con deliberazione G.C. n. 13 del 5 agosto 2016, Allegato “A”, laddove al punto b), concernente l’Ambito di applicazione dell’istituto dell’affrancazione, espressamente si dispone che: ”sono soggette alla procedura di affrancazione ex art.35 L.865/71 le singole unità abitative e loro pertinenze ( art.31, comma 49bis, L.n.448/1989) individuate dalle convenzioni sottoscritte tra Roma capitale ed il concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà.”
Continueremo a seguire la questione che interessa tanti cittadini romani in attesa di sbloccare la propria compravendita e che non riescono a districarsi in questa “giungla burocratica” col pericolo di pagare un balzello salato che potrebbe essere non dovuto.Antonio Barcella
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